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李宇嘉:发展租赁市场应增加政府和机构租赁房源

时间:2016/6/26 16:00:12  作者:  来源:  浏览:73  评论:0

  继5月4日国务院常务会议提出发展住房租赁市场之后,5月6日,住建部提出了培育和发展住房租赁市场的6条具体措施,从培育供应主体、鼓励租赁消费等多个角度,构建住房租赁市场发展的长效机制。

  1998年“房改”以来,我国住房供应基本是住房销售市场的“单极化”发展,而本该平行发展的住房租赁市场则一直跛脚前行。目前,城市化进入“下半场”,即人口向大城市及周边集聚,各大城市房价暴涨,楼市存量凸显,租赁需求边际增长更快。

  2014年,通过市场租赁(包括城中村)解决居住的总人口有3亿左右,占城市常住人口近40%。流动人口的租赁需求更明显,国家卫生计生委《中国流动人口发展报告2014》显示,截至2013年,全国流动人口2.45亿,超过总人口的1/6,但一直以来,住房供应“重售轻租”。目前,以农民工和大学毕业生为主的新市民是住房消费新主体,租赁是他们落脚城市后的首选,甚至是长期选择,但政策仍囿于鼓励买房。

  同时,新房开发和销售对地方财政、招商、税收和经济的贡献很大。在房屋供应方面,地方政府偏重于新增供应,特别是经济价值更大的商业办公用房和工业厂房,而非存量房再利用,甚至各地编制的住房建设规划中,鲜有关于房屋租赁的规划。

  租赁供应“错配”也很严重。自2011年6月有统计以来,全国房屋租赁价格已连续5年上涨。目前,新市民集聚的大城市,套均70平方米的商品住房月租金在2000~5000元。2015年,全国农民工月均收入才3072元,大学毕业生收入甚至低于农民工。商品房租金高不可攀,而低租金的小产权房、旧城也在不断萎缩。

  其次,租房或为买房前过渡,或为降低成本,中小套型理应是租赁供应主体。2015年,住建部对外来人口集中的16个大城市的调查显示,租住需求以中小户型为主、50平方米以下的占比75%。但是,从购房需求和最大化盈利的角度出发,房地产开发却以大户型为主,中小户型租赁房源较少。

  面对中低收入者,房屋租赁的公共产品属性更明显。机构租赁是稳定市场、降低租金和权益保障的压舱石。国际上,政府公租房和地产企业、金融机构、非盈利组织等私人机构租赁(接受租金管制和政府补贴)的房源占市场份额30%以上。

  根据国家统计局全国第六次人口普查,截至2010年底,我国有25.8%的城市居民租住住房,89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。2010年,基于北京租客的网络调查显示,租赁市场上的租赁关系类型以个体房东直租为主,个体房东直租和个体二房东转租的比重超过80%;只有约6%的租赁住房来自机构出租人,主要的机构出租人是就业单位(4%)和房管部门(2%)。

  我国机构租赁不足有两大原因,一是政府公租房供应少。二是地价和财务成本高,相比开发和销售,租赁收益太低。

  目前,主要城市租售比(每平方米月租金与每平方米售价之比)在250倍左右,重点城市在600~800倍。在无风险收益率可达4%时,投资租赁的收益太低、回收期太长,赶不上开发和销售。同时,企业自有或收购房屋占用资金体量大,租金收益低,投资期限错配,流动性风险突出,加上证券化或信托投资基金滞后,机构租赁难成气候。

  管制缺失也是租赁市场被偏废的原因。长期以来,房屋开发和销售上的监管更多,租赁市场的监管相对较少。作为轻资产服务行业,“个体出租+中介服务”是我国目前租赁供应的主模式。但由于房价上涨,信息不对称和搬家成本高,租客处于弱势,加上监管少、门槛低、信用不彰,假房源、骗取中介费、随意涨租等乱象丛生。

  事实上,近年来国家培育住房租赁市场的政策文件很多,但租赁市场改观很少。直接原因就在于租赁住房规划和供应被偏废,中小户型、低租金房源太少,政府公租和机构租赁房源规模小,以及租赁监管缺失。

  壮大住房租赁市场,从根本上讲要从租赁住房公共产品的属性出发,发挥政府公共服务的本职,本着百姓对租赁住房的强大诉求,从编制和落实住房租赁规划,壮大公租房等机构租赁占比,强化以租金为核心的租赁监管等入手。(来源:每日经济新闻)


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