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莱蒙国际逆市甩卖项目  &;负债高企转型失败?

时间:2016/12/3 7:14:07  作者:侠客  来源:未知  浏览:732  评论:0
一直处于高温的深圳楼市,当地房企莱蒙国际却遭受着凛冽寒风。5月下旬,融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。
&;&;&;&;对于这样一笔交易,连一向认为融创过于激进的海外评级机构也表示,此次融创收购莱蒙国际项目的价格合理,估计可销售总楼面面积达120万平方米,预计平均售价达2万元/平方米,将可为集团提供200亿元合约销售收入。
&;&;&;&;就在房企争抢国内一二线城市土地的时候,究竟是什么原因让莱蒙国际“逆流”甩卖掉这“200亿”的未来?吊诡的是,莱蒙国际首席财务官陈竞德其后一再强调,今年莱蒙“正于深圳及上海积极寻找新项目”。《中国经营报》记者发现在此次出售中包括一个位于上海的项目,这是今年3月莱蒙刚从立天唐人处收购所得,持有仅两个月就准备卖出。
&;&;&;&;在土地市场火爆的今天,为何甩卖项目回笼资金,再积极“寻找”项目?股东们会怎样看待莱蒙国际的经营逻辑?
&;&;&;&;项目大甩卖
&;&;&;此次交易涉及的7个项目分别为北京莱蒙顺泽·水榭花城、上海浦兴项目、上海浦建雅居、南京莱蒙都会、深圳莱蒙·创智谷、惠州莱蒙水榭湾及杭州水榭山。交易完成后,各目标公司将成为融创中国的全资附属公司,业绩也将并入融创的财务报表。
&;&;&;&;值得注意的是,目前双方签订的仍是框架协议。两家公司计划在7月底之前向公司股东寄发股东大会通函,并计划在三个月内召开各自股东特别大会批准这项交易。
&;&;&;&;如果莱蒙国际在3个月内未召开股东大会或交易未能获得批准,融创中国有权终止框架协议并要求莱蒙国际退还融创中国已经支付的所有款项(包括押金),并赔偿相当于所有已经支付款项30%的罚款。
&;&;&;&;倘若是融创中国未在约定期限内召开股东大会或股东大会未批准交易,莱蒙国际同样有权终止框架协议。而融创已经支付的20亿元押金将转换为提供给莱蒙国际的定期贷款,贷款期限为框架协议日期起计3个月或2年(两个日期视较早者),贷款年利率为8%,利息按季支付。
&;&;&;&;这样的交易公告甫一发布就让市场震惊。在各路房企都削尖脑袋要在一二线城市占有一席之地时,莱蒙国际为何做出了这样“异于常人”的行为,轻易放弃这些“兵家必争之地”。
&;&;&;&;据莱蒙国际2015年年报显示,此次被出售的南京莱蒙都会、惠州莱蒙水榭湾、杭州水榭山均在80亿元的年销售中贡献着自己的力量。销售金额分别为1亿港元、5.18亿港元、1.19亿港元。而位于大热的深圳市场里的莱蒙·创智谷,虽然还未在年报中的业绩栏出现,该项目却是龙华新区首个工改工项目,不仅在区域有着代表性的意义也是莱蒙国际曾十分看好的项目。该公司首席运营官钟辉红透露曾于2015年10月高调宣布,莱蒙创智谷预计2016年入市。
&;&;&;&;连一向认为融创过于激进的海外评级机构也给出看好的分析报告。野村证券称:“此次融创收购莱蒙项目的价格合理,估计可销售总楼面面积达120万平方米,预计平均售价达2万元/平方米,将可为集团提供200亿元合约销售收入。相信今次收购有助其完成全年800亿元销售目标。”
&;&;&;&;针对这一疑问,记者数次致电莱蒙国际,该公司称将向领导转达采访诉求,但截至发稿仍未有回应。
&;&;&;&;收购方融创对媒体表示,此次交易将使集团首次进入长期看好、潜力巨大的深圳市场。同时,交易中的其他项目均位于集团一直深耕的区域及城市,可扩大集团在一二线核心城市的土地储备和市场份额。
&;&;&;&;拆东墙补西墙
&;&;&;&;相比于融创的高歌猛进和券商的看好,莱蒙国际此次的降价大促有着难言的苦衷。
&;&;&;&;据了解,此次交易所得款项将被莱蒙国际用于偿还银行借款及一般营运资金,降低整体借贷水平,并且改善公司的净负债比率。交易所得款项估计约49.8亿港元,其中60%用以偿还借款,另外40%则用以一般营运资金。
&;&;&;&;虽然,莱蒙国际认为这次物业出售后经营规模不会大幅削减。但在与融创中国交割完毕后,莱蒙国际在全国10个城市及香港将降至19个物业项目,预计持作出售物业建筑面积230万平方米,持作投资物业建筑面积约为44.5万平方米。
&;&;&;&;更令人难以理解的是,莱蒙国际在出售了项目后还将进行下一步的收购扩张。5月23日,莱蒙国际首席财务官陈竞德针对此前公司出售旗下7个项目予融创一事强调,公司不会轻易出售项目,除非价格非常合理,公司今年正于深圳及上海积极寻找新项目。上海和深圳正是莱蒙国际适才售卖了项目的地方。
&;&;&;&;并据不完全统计,2013~2016年期间,莱蒙国际共收购了14个项目,售出11个项目。其中,2014年9月、2015年一季度和2015年11月18日,该公司先后将其深圳莱蒙都会40%股权、深圳水榭春天半数投资权益和英国的两个地产项目25%权益出售,收益分别为7793万港元、2.06亿港元和1500万港元。
&;&;&;&;2016年1月18日,莱蒙国际向融创中国出售上海枫丹3.0558%持股,现金代价为1.07亿元人民币(约1.27亿港元)。3月份,莱蒙国际先后斥资8.85亿港元、6.8亿港元收购了立天唐人收购位于上海浦东的一宗商业地块85%股权和浦建雅居项目。
&;&;&;&;其中,浦建雅居在莱蒙国际持有时间仅60余天后,便在5月19日被再次甩卖。
&;&;&;&;如今在莱蒙国际的财务报表中,最大的一笔收益来源已经由传统的房地产销售和商场租金收益变成了甩卖项目。2015年,莱蒙国际最大一笔其他收入来自出售可供出售投资的收益1.14亿港元,主要是出售其持有上海土地项目公司3%的权益予融创中国后录得近1.1亿港元收益。2016年1月18日,莱蒙国际向融创中国出售上海枫丹3.0558%持股,现金代价为1.07亿元人民币(约1.27亿港元),估计出售税前收益1.05亿港元。
&;&;&;&;值得注意的是频繁甩卖换取项目收益的莱蒙国际却不时发出盈利预警。2015年7月20日,莱蒙国际公告称,2015年3月底止季度集团录得1977.9万港元亏损,而非早前公告的1.09亿港元盈利。
&;&;&;&;转型失败难再“裸泳”
&;&;&;&;这样的窘境和莱蒙国际的出身不无关系。
&;&;&;&;莱蒙国际于1993年成立于香港,2000年开始进入内地房地产市场,2011年于香港主板上市。创始人、主席兼行政总裁黄俊康在创立莱蒙国际之前曾于中国及香港从事房地产业超过20年,其行事和管理带有浓厚的传统港商特点。企业项目不仅多以港商擅长的中高端住宅和城市综合体为主,还常年慢周期的方式发展。如今公司上市逾5年,但下手规模依旧在80亿港元徘徊。
&;&;&;&;为了有所发展,创始人黄俊康宣布于2013年加入高周转的大军,而这也为其之后的高负债、断臂求生埋下伏笔。
&;&;&;&;2013年,莱蒙国际共花费80余亿港元先后拿下杭州、南京、上海、深圳和河北燕郊等地六个项目,这导致莱蒙国际净负债由2012年年底的67.5%上升近40个百分点,一度达到100.6%的高点。为此,在2014年3月底香港召开的业绩会上,莱蒙国际表示2014年会将净负债比下调至85%。
&;&;&;&;但销售金额回流的速度却远远跟不上花钱的速度,2012~2015年四年间的销售金额分别为港元68亿港元、101亿港元、106.8亿港元和80亿港元。
&;&;&;&;克而瑞分析师朱一鸣对记者分析称:“莱蒙国际其实是很有港资风格的地产商。该公司从传统的香港囤地慢开发模式转型为高周转模式,此后规模增长速度逐渐加快,但却缺乏强有力资本力量的有力支持。而其转型过程,存在着企业不适应、销售跟不上等缺点。”
&;&;&;&;而随后的高频度扩张却使其负债高居不下、难以缓解。2014年12月31日,莱蒙国际负债率为81.6%,全年利息支出超过13亿港元。彼时,在该公司的154亿港元的债务中,87.27亿港元将会在一年内到期,60.23亿港元则在1~5年内偿还。贸易及其他应付款项为151.06亿港元。现金及银行存款账面值为97.03亿港元,较2013年减少4.7%,这其中很大一部分将可能在一年内随时用来还款。
&;&;&;&;2015年,莱蒙国际的负担依旧不小,利息资本化处理后的融资成本超过了5亿港元,在利息资本化之前公司的利息支出则达到了近10亿港元。到今年一季末,莱蒙国际持有超过125亿港元的有息债务。
&;&;&;&;“转型期间,莱蒙国际也意识到自己在销售速度上的问题,所以2015年出售的上海丹枫项目出售的是部分股权,希望融创的加入能够带动项目的销售。”朱一鸣进一步分析称。但是,销售带来的效果似乎并不让公司满意,为了缓解债务压力,该公司推出了本次的7个项目大甩卖。
&;&;&;&;除此之外,“如今的港资企业都在撤退,出身香港的莱蒙国际也在担忧,想要出售部分房地产项目,降低日后的开发风险。”另一香港资本市场人士认为这也是莱蒙国际出售项目的原因之一。
&;&;&;&;事实上,除了屡次甩卖项目套现,深圳公司的零售业务、公司股份、英国项目也被莱蒙国际出售用以解“燃眉之急”。莱蒙国际创始人黄俊康还曾两次减持其在深圳天虹商场的股份,并以折让近6%的价格,向彩云国际出售3.25亿股莱蒙国际股份,占已发行股本约27.62%。
&;&;&;&;2016年1月12日,莱蒙国际间接非全资附属公司海吉星投资、海吉星建设及津俊投资交还天津静海区三宗土地予政府,并获3.16亿元人民币补偿。2015年5月以及2015年12月,莱蒙国际还在资本市场上分别发行了人民币9.9亿元(年利率为10.595%)的三年期人民币票据以及订立合共2亿美元之三年期可换股债券认购协议(年利率为6.00%)。

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