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洋房

美国人也不待见“以房养老”

时间:2016/12/19 12:31:08  作者:侠客  来源:未知  浏览:146  评论:0

根据保监会公布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,7月1日开始,北京、上海、广州、武汉开始为期两年的住房反向抵押养老保险(以房养老)试点。至此,此前讨论广泛的“以房养老”试点政策落地。

2003年,时任中国房地产开发集团总裁的孟晓苏曾提议设立“反向抵押贷款”保险,让拥有私人房产并愿意投保的老年居民,享受“抵押房产、领取年金”的寿险服务。“以房养老”的概念第一次进入中国。实际上,“以房养老”在上世纪80年代的美国已经出现,而美国也一直被当做“最成功”的“反向住房抵押贷款”案例在国内推广。殊不知,以房养老在美国也只是“看上去很美”的“非主流”养老方式,普通民众的接受程度没有想象中那么高。

“以房养老”在美国:看上去很美

与中国养老方式多样化相同,美国也有许多种养老方式,民众接受度较高的有这三类:第一是基本养老保险,替代率是40%,所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例;第二是雇主计划,最著名的是企业和个人共同出资的401K退休金计划,平均替代率也在40%;第三则是商业养老保险。不分男女和职业,只要到了65岁,并累计交满10年的社保税,都可以领取养老金。以房养老不是大众产品,只是少数老人愿意接受的小众产品。

“以房养老”在美国推行多年以来,也产生了一些问题,最主要的是利率太高。与其他贷款方式相比,这种模式的利率较高。办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、律师费等政府收费,这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。此外,房屋修缮、水电、保险和房屋定期估价等费用也由房主自行负担。

另外,这一项目往往需要政府补贴大量费用,总额接近10亿美元。最近联邦政府出台新的措施,宣布要加强对申请者的资格审查。

“以房养老”模式最大的麻烦在于,房价的起伏波动难以预料。2008  &;年,美国爆发金融危机后,房地产市场在多年的泡沫虚高后一片萧条,抵押房产价值大幅缩水,机构面临的流动性短缺等使反向抵押贷款业务面临的风险加大。据统计,到2008年,美国参与“反向住房按揭贷款”的人数达到11万多人的峰值后便逐年下降。到2012年,美国一年仅有五万多参与“反向住房按揭贷款”,比2011年的七万又低了不少。

作为一种“非主流”的养老方式,除了利率太高、房价波动之外,风险因素多、老年人缺乏足够的金融知识、经常遇到欺诈、借款合同条款严苛等因素,也使的反向抵押贷款并不受美国老人待见。据统计,自1989年实施以来,截止到2010年5月,参与者仅有49万人,而2010年时,年满65岁的美国人有4000万。由此可见,"以房养老"  &;参与者在符合逆序住房抵押贷款对象中,仅有1%的比例。

美国“可赎回房产”VS中国“死后收房”

在中国,“以房养老”项目在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权。

而在美国,“以房养老”有一项强制条件是申请者必须住在这套房屋中。老人在世时,可以一直住在房子里。如果老人搬出,则需要还清反向贷款。

如果老人去世,房屋则收归美国联邦政府住房及城市发展部所有,并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女,不足部分由政府补足。如果老人的子女希望继承房产,则要还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。但许多情况下由于要支付高额税费,并且办理手续费时费力,许多子女放弃了继承权,住房由政府收回。可即便如此,依旧少有人申请“反向住房抵押贷款”计划  &;。

美国七成“以房养老”老人选择利用贷款做投资

按照规定,美国“反向住房抵押贷款”申请人最多可获得的贷款,肯定少于房屋的评估价或者销售价格,绝大部分情况不超过62.55万美元。

目前,美国“反向住房抵押贷款”计划有定期领取、分期领取、定期和分期混合领取三种领取方式。由于形式不够灵活,抵押还款条件苛刻,许多需要养老金的老年人不堪忍受偿还条款,也不想让金融机构吃掉过多的利息。更多的老年人选择放弃每月领养老金的领取方式,而是选择一次性获得贷款全部资金的方式,用于其他投资。据美国消费者金融保护局在一份有关“反向抵押贷款”的报告中指出,美国办理“反向抵押贷款”的老人中超过七成选择一次性拿到全部贷款,然后将这笔钱用于投资,而非选择按月领取养老金。

他山之石:新加坡与英国的房产养老经验

除了“反向住房抵押贷款”外,一些发达国家还开辟出了利用房子养老的方式,这其中就有新加坡与英国的鼓励老人租房获利举措。

新加坡的房屋套现方式有三种:组屋(相当于经济适用房)出租、屋契回购计划、乐龄安居花红,但是这三种方式都没有获得市场热烈的反向。

怕失去隐私、担心家庭物品失窃、有子女供养等原因导致很多老人不想把组屋出租,新加坡老年组屋屋主中,出租房屋的仅占总数的一成。“屋契回购计划”是指组屋屋主可将组屋出售给政府,并仍可在已售房里再住30年,但很多老年人因此担心,30年后自己会无家可归,真正的老无所依。至于“乐龄安居花红”,其初衷是鼓励老人卖掉现有大型组屋,搬到三居室或更小的组屋中以领取花红的计划。但是政府规定申请者大屋换小屋所得的收益,要优先补充公积金退休账户,这让很多需要现金贴补生活的老年人望而却步。

英国也有“反向住房抵押贷款”,不过,与美国政府主导为主的“反向抵押贷款”不同,英国主要借助保险公司等商业力量,在英国称为“终生抵押”。据调查,英国大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。除此之外,另一种“以房养老”的方式是出售大房,换购小房,用差价款养老。一项调查显示,73%的英国退休老人都是“有房一族”,其中26%的人正在找机会卖房,其中73%的人表示想换一套更小一点的房子。在被调查者中,有23%的人希望卖房以增加收入,13%的人希望靠房子偿还债务。

如果拥有大房子的英国老年人不愿意卖房也不愿意抵押房产,他们可以选择出租一间或者两间房子。英国政府推出了一项鼓励老年人租房收益的计划。凡是参加此计划的老人,租房的收益可以部分或者全部免税。

“以房养老”作为一种与传统养老相比较为新鲜的养老方式,必然会遇到很多问题与阻力,房价波动、老人长寿风险、房屋独立产权如何界定等关键问题待解。但这一方式拓宽了中国老年人养老方式的选择范围,我们也乐见“老有所养,老有所依”的养老模式能够更多的出现。


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