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万科的加法:轻资产运营与筹办医院

时间:2016/12/27 9:07:42  作者:侠客  来源:未知  浏览:550  评论:0

万科的加法【一】:轻资产运营“二重唱”

小股操盘,赚钱还在其次,锤炼成熟运营模式和为资产证券化“广积粮”,才是万科深意所在

从丰田、新鸿基、汇丰到帕尔迪,在20年的发展历程中,万科从来不缺榜样。这次,万科将自己和有“颠覆者”之称的电动跑车特斯拉放在了一起。

4月16日,在深圳盐田区明克斯航母上,万科、招商地产联袂为“壹海城·玺湾”海景公寓举行新品发布会,特斯拉特地出场助阵。会上,万科负责人表示,壹海城是万科成立30周年之际转型做“城市配套服务商”的重要环节,万科和特斯拉都是各自领域的引领者和颠覆者。

万科称,“颠覆”之处在于,该项目既位于深圳盐田核心区,同时又具有稀缺的山海资源,使业主在生活、工作和游憩之间轻松转换,“颠覆人们繁华便利和自然生态不可兼得的传统认知”。

壹海城位于深圳盐田核心区,对面是盐田区政府,占地面积为13.7万平方米,总建筑面积约为34.52万平方米,计划总投资67亿元,是一座涵盖写字楼、海景公寓,并将引进凯悦酒店和建筑面积达8000平方米华润万家超市的大型城市综合体。

壹海城定位于具有领先视野的社会精英阶层,房价与周边相比较高。据房地产网站数据显示,壹海城此次开盘的壹海城·玺湾平均售价为4.2万元/平方米,而在2013年12月,盐田区平均房价最高时也仅2.3万元/平方米。

除对生活方式的“颠覆”,万科在对《地产》的采访回函中解释,2012年,万科将壹海城的一半股权卖给招商地产,但该项目全部由万科操盘,壹海城能为万科探索“小股操盘”商业轻资产运营模式提供有益的经验。

查看万科2013年年报,赫然发现,其已将运营多年的小股操盘模式,放在相当重要的位置。万科在年报中写道,小股操盘即万科在合作项目中不控股,但项目仍由万科团队操盘。通过输出管理和品牌,提升公司的净资产收益率,同时也意味着在同等资产规模下,能支撑更大的经营规模,获得更大的市场份额,进而摆脱规模化发展对股权融资等的依赖。

听起来很好的小股操盘也有美中不足,这种模式虽然投入资金较少,但投入的工作和精力较大,在结算时操作方也只能收取项目管理费,或按照双方约定提高收益比例。2013年销售额已达1700亿元的万科,为何会对这些“小钱”如此重视?

有业内人士对《地产》分析,现在万科在轻资产运营方面有两种模式:一就是在2013年年报中提出的小股操盘;二是未来对持有的社区商业和其他商业项目进行资产证券化。表面来看,小股操盘能让万科赚点“小钱”,在投入较低资金的同时获得较高的收益,提高净资产收益率。从深层次来讲,万科将小股操盘模式打通之后,就能通过较少的资金掌握更多项目的规划权,有利于在其操盘的项目中发展自己的社区商业和社区金融,从而为轻资产运营的第二步——社区商业资产证券化做准备。

“小股”不小

虽然万科在合作开发上经营多年,但迄今为止,其并没有真正打出品牌的小股操盘项目。

细数万科业已成型的商业轻资产项目,最受业内关注的是壹海城和金隅万科广场。但细究起来,这两个项目都不是真正意义上的“小股操盘”。

2010年,万科斥资29.6亿元竞得壹海城的开发权。因遇拆迁难题,2012年8月,万科将该项目一半股权卖给招商地产后,仍掌握50%的股权,并不能算真正意义的“小股操盘”。

同样,2013年12月24日,万科和金隅股份联手打造的金隅万科广场正式运营。但截至2013年底,万科依然拥有该项目49%的股权。只是最近有消息透露,万科已将金隅万科广场39%的股权卖出,目前只持有10%的股权,从股比上算足够“小”。

而根据2013年年报,在万科计划开发的9个万科广场项目中,有7个采用合作开发模式,但其中控股最少的佛山金色领域广场,万科也掌握50%的股份。在当前合作开发模式中,万科的股权比例多占“半壁江山”,在小股操盘上亦没有过硬的话语权。

至于个中奥妙,有业内分析,小股操盘旨在输出管理和品牌,但万科涉足商业地产的时间较短,且这些年发展步调比较谨慎和缓慢,让其在商业地产的开发经验、运营经验和知名度上并不是非常成熟,万科开发商业地产的能力尚需得到合作开发商的认可。

开发和运营壹海城和金隅万科广场,就是在为万科提升在商业地产上的品牌影响力打基础。亚太商业不动产学院院长朱凌波对《地产》表示,虽然金隅万科广场和壹海城项目都不是万科真正意义上的小股操盘,但这两个项目完全由万科操盘和运营,尤其壹海城是涉及酒店、写字楼、购物中心和公寓的城市综合体,开发成功后将对万科积累经验和打造品牌具有深远意义,是万科布局小股操盘战略中的重要战略。

近钱和远钱

小股操盘的另一层深意与钱有关。

据2013年年报显示,截至2013年底,万科持有货币资金443.65亿元,短期负债为51.03亿元,一年内到期的长期负债为275.22亿元。货币资金是短期负债和一年内到期的长期负债合计的1.36倍。

尽管万科持有的货币资金较充盈,但基于万科庞大的体量和架构,很多项目需要投资建设。年报显示,截至2013年底,万科共有存货3311.33亿元,其中已开发完工的产品是177.2亿元,仅占存货量的5.35%,剩下的3000亿元存货还需要继续投入资金。

东方证券某地产分析师认为,虽然万科手持资金较多,但其中大部分是预收账款,必须用到预售项目中去。小股操盘是在资金有限的情况下万科通过输出品牌和管理,继续扩张的稳妥方式。

万科在给《地产》的回函中解释,小股操盘还能够提高操盘方的资金利用效率,以及从多个项目中获得更高收益,从而提高公司的净资产回报率。

万科2014年一季度季报显示,提出小股操盘战略后,其今年一季度由于联营、合营公司结算导致的投资收益是7.31亿元,较去年的0.35亿元增长近20倍。此外,小股操盘的项目也在增加,在今年新获得的5块土地中,只有两幅地块万科拥有100%的权益,其中郑州魅力之城项目第三期万科拥有51%的权益,在上海青浦赵巷项目中,万科的权益占比仅有10%。

不过小股操盘也存在诸多风险。中银国际证券分析师田世欣认为,采用小股操盘模式,万科的管理半径增大,出现风险的概率自然也会增大,因此在开发过程中,万科一方面需要掌握好扩张节奏,另一方面要尽量形成可复制的方案和流程。

除去探索小股操盘轻资产模式,万科也在尝试将旗下的社区商业资产证券化。有业内人士分析,待小股操盘模式成熟后,万科有可能在操盘的项目中发展自己的社区商业,将社区商业连锁化、标准化和规模化,从而为其轻资产运营的第二步——社区商业的资产证券化做准备。

朱凌波对《地产》表示,万科在做商业地产的过程中,一定会先想好退路。把商业地产卖掉、租出去、作抵押,以及做REITs都是退出的机制。万科现在主要是通过卖掉的方式退出,也在尝试将社区商业做领汇基金那样的资产证券化。

万科副总裁毛大庆曾对媒体表示,“长期看,商铺作为一种资产长期持有,有升值获益的前景。社区商业资产留下来,未来形成可观的资产包。就像领汇基金,将社区商业资产注入资产包上市,开创了新的社区商业盈利模式。”

朱凌波分析,社区商业在尝试资产证券化上具有以下优势:一是社区商业满足的是当地三五公里内的社区需求,较容易实现;二是社区商业一般规模较小,且并不追求太大的差异化,招商和运营都比较简单。

不过,朱凌波也表示,在租售结合的社区商业中,卖掉的那一部分商业怎么招商,怎么运营,以及怎么与持有的部分达到统一和平衡,这是中国商业地产开发商面临的最为头疼的命题之一,对万科亦不例外。

万科的加法【二】:办医三年

万科从医一箭三雕:做“凶猛鲶鱼”,打破垄断,提供平价公益医疗;在商言商,儿童医院是好生意;医院是万科做城市配套供应商大棋中的重要一子

千亿之后,万科一直在做加法。

2014年春末夏初,在南宁举行的绿公司年会上,万科董事长王石第一次主动对外公开宣布,万科正在筹办三家儿童医院,分别位于广州、上海和深圳。

其实,万科从医之路已有三年。早在2010年,王石就开始到国内外各地考察民办医院。2011年,万科首次发函给深圳市政府,申请允许在深圳办医,开始了万科的投资办医之路。

从地产到办医院,跨界足够大。对此,万科集团对《地产》记者回复道,“万科参与建立儿童医院主要是出于公益的考虑,希望作为负责任的企业回馈社会。目前,儿童医院尚在筹备中,集团会积极推动项目的进行。”&;

外交辞令表明,万科投资医院仍在试水阶段,三个项目涉及的相关政策与合作方十分繁杂,万科内部人士亦透露,“没有确定的方向和方案可以透露,是因为随时可能发生变化”。

《地产》记者调查的实际情况是,万科最早启动的深圳万科儿童医院项目,仅拿地就拿了三年,目前仅有上海万科儿童医院在今年年初确定有望在2014年内动工——这可谓是万科办医三年来的一个突破性进展,或许也是王石乐意主动提起万科办医的原因。

万科坚持办医,其因不外有三。

其一,这是因为理想派王石出于公益的考虑——他想做一条“凶猛鲶鱼”,打破医院国营垄断,提供更平价更公益的医疗;其二,办医院也是一门相当不错的生意;其三,王石曾说过“万科的业务新翼是城市配套供应商,它包括医院、学校、博物馆、公园、商场、公屋等”。试水医院,应是万科未来的一盘大棋中的重要一步。

王石的“鲶鱼”梦

筹办儿童医院,王石想做怎样的一条“凶猛鲶鱼”?

王石在2010年到2011年之间,密集拜访了台湾地区、美国、韩国的多家民营医院,寻找“鲶鱼样本”。他最早的样本是由台塑集团创办的台湾长庚纪念医院。

在台湾考察期间,王石感慨道,“台湾65%医院病床由民间资本投入,来自企业的投资占43%,而大陆的医疗服务97%来自政府经营。海峡对岸的我们,老百姓看病难、得不起病的现状恰类似台湾70年代的状况。出路只有一条:打破国营垄断。”  &;王石对台塑集团创办的台湾长庚纪念医院赞赏有加。他赞叹道,长庚纪念医院是一条“凶猛鲶鱼”——台塑集团1976年开办台湾长庚纪念医院,台塑掌门人王永庆明确要改革国营医院的体制弊端,拒收红包,开业后仅用3年时间即冲破岛内公立医院垄断并宣告盈利。

王石就想要做一条这样的“凶猛鲶鱼”。在王石的带领下,万科公益基金会开始筹备建医院。

2011年,万科首次发函给深圳市政府,申请允许在深圳办医。按照最初的规划,万科要创建一家500张床位的非营利性三级儿童专科医院。但随着对医院投资的深入了解,万科管理层意识到这并不是一条好走的路。随后,万科调整了办医定位,开始转为多方向同时试水,深圳一地的500张床位的医院,变成了广州、上海、深圳三地三家200张床位左右的医院。王石表示,这三地的三家儿童医院将分属三条路线,一给穷人看病,二给富人看病,但赚来的钱支持穷人看病。三是不确定给谁看病,但只采用高尖端技术,治疑难杂症。

王石对他的“鲶鱼”梦信心满满且思虑长远。他公开表示,万科目前只在国内三地做儿童医院,“但将来把慈善事业做出国门也是理所当然的,就像历史上洛克斐勒基金建立北京协和医院一样。”

傍着大款  &;试水三方

从事医疗行业多年的一位民营医院从业者称,做医院是门好生意,在她看来,万科的办医思路相当“到位”。专业儿童医院是绝对的稀缺资源,一旦开业,将门庭若市。但办医入门不易,做好亦难。

最大的难点在于没有足够的优质的医疗资源。随着政策的逐步开放,想进入医院投资领域的资本和企业非常多,但医疗资源的培育并非一朝一夕,万科试水办医的三个不同的患者定位,均是与在该领域相当专业的医院合作建设。江涛评价道,万科现在能做到这些,已经算是相当厉害。

目前,盈利不错的民营医院如美中宜和、和睦家等,多是靠妇产科盈利——妇产科需要的医疗技术不高,设备资源也不多,关键靠服务。而儿科不同于产科,它需要非常复杂的技术和更多的设备资源。要做好儿童医院,只能走“傍大款”的路线。

在广州,万科与南方医科大学签署了合作建设南方医科大学南方医院万科分院框架协议。万科集团计划捐资7000万元,借助南方医科大学在地中海贫血病方面的诊疗技术和人才团队优势,在广州建设国内第一家儿童地贫造血干细胞移植医院,并成立专门的慈善基金,用于救助贫困患儿。

在上海,为了做好“给富人看病”的万科国际儿童医院,万科“傍”上了复旦大学附属儿科医院。据悉,这是上海最好的三家儿科医院之一。同时,上海万科国际儿童医院的股东方之一是上海闵行区政府下属公司,其董事长为上海闵行区卫生局局长许速。政府的合作参与,让万科上海国际儿童医院成为三家医院中进展最为顺利的一家。在《地产》记者采访的一位民营医院从业者看来,“民资办医最大的风险是政策风险。”办医院涉及建设前的各种牌照审查、政策审查和建设后的各种标准验收,要经由卫生局和工商局的双重审查,极为复杂。而万科在上海的医院项目中,拉政府以土地入股,不仅解决了拿地问题,也降低了整体的政策风险。

在深圳,万科则准备与美国费城儿童医院、华大基因合作,创建一家专治儿童疑难杂症的专科医院。在医疗界人士看来,专注儿童疑难杂症的医院技术投入虽然相当高,但未来效益实际上也很可观。一位医疗界人士对《地产》记者透露,他所知道的一家专注儿童疑难杂症的诊所,面积不足两千平方米,每年的营收高达2亿元人民币。

万科如何找到有资源有市场的专业医院为合作伙伴?一位民营医院内部人士对记者称,拥有满足对方诉求的实力和足够的沟通是关键。正如万科的合作伙伴,复旦大学附属医院院长黄国英表示,他们的合作诉求是,希望通过参与一家有实力和影响力的国际儿童医院,  &;“为专家骨干提供第二执业点”。在黄国英看来,身为房企龙头的万科具备这样的实力和品牌影响力。

拿地拿三年  &;办医路漫漫

尽管傍上了不少“大款”,万科的投资医院之路仍是路漫漫而修远。

深圳的万科儿童医院在土地问题上就卡了三年。

2011年,万科希望深圳市政府能够参照公立医院土地使用政策,通过协议或挂牌方式,将宝安区的办医用地出让给万科。而万科则承诺建设非营利医院,为该区提供规定数量的平价医疗供给。但深圳市政府似乎并不愿意这样,他们采用了“拖字诀”。深圳市规划国土委员告知万科,万科相中的地块在2011年尚未纳入当年建设土地利用规划。万科只能等。

2012年5月,万科与深圳市政府再度进行了多方协调沟通,深圳万科儿童医院的地块改选为宝安中心区一块占地面积约为18634平方米的国有储备医疗卫生用地。2013年7月,万科和深圳市宝安区政府就建医院的具体事项进行磋商。深圳市政府明确了两种用地方案供万科选择:一是协议出让免地价,产权归政府;二是公开招拍挂。据《新世纪》报道,当时万科倾向于自己拥有产权,但又希望能定向出让,因为招拍挂意味着价格会被抬高,并不是万科想要的。

2013年底,万科深圳拿地办医事宜再出变卦。深圳推出了新的鼓励社会资本办医新政策。根据新政策,过去定向转让的方式将逐步取消,或不再推行。目前,深圳推出的首批四块医疗项目用地分别位于龙岗区华为、平湖、龙城片区和宝安区沙井片区,万科在宝安的意向地块并不在出让范围内,未来出让时间未知。

相比深圳项目,万科儿童医院上海项目因为有上海市闵行区政府下属公司的入股,在拿地方面相对顺利许多。据合作方复旦大学附属儿科医院院长黄国英介绍,该项目占地15亩,计划开设床位200张,目前正处于设计阶段,有望在2014年内开工建设。

万科儿童医院上海项目的合作方案可以简单概括为“万科出钱,政府出地,儿科医院出人”。按照合资协议,项目总投资2.5亿元人民币,万科为控股方,政府下属的上海虹信医疗投资控股有限公司以土地抵押作价并转换成股份入股。儿科医院不参股,以管理、品牌、人员、培训管理介入,收取管理费和运营利润分红。

但上海亦有上海的瓶颈。为了平衡合作各方的利益,这份合作方案谈了两年,合同修改了不下20次。直到2014年1月27日上午,这份《关于设计国际儿童医院之合资协议》终于在上海市新虹桥国际医院中心签署。

签约当天,万科集团执行副总裁肖丽在签约仪式上,出言感谢上海市闵行区卫生局局长许速的大力推进,以及上海市复旦大学附属儿科医院的全力支持。她深切知道,只有赢得“大款”和小伙伴们的信任支持,才能迈过民资办医的大门槛,获得由医院带来的一切公益名声与盈利,甚至未来的大棋局。

万科办医路漫漫,一切才刚开始。

(为:万科的加法)


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