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一房

中国的二手房市场:如何崛起?

时间:2017/1/2 9:18:40  作者:侠客  来源:未知  浏览:413  评论:0

未来十年,中国的房地产行业将会完成增量市场向存量市场的过渡,二手房将取代新房占据交易市场的主导地位。

二手房经纪行业是一个完美的投资“赛道”,互联网则是这个行业正在爆发的“火山口”。我们已经看到在美国、澳大利亚、英国的二手房经纪领域,已经产生了Zillow、REA、RMV这样的在线媒体巨头。

未来十年,中国的房地产行业将会完成增量市场向存量市场的过渡,二手房将取代新房占据交易市场的主导地位;同时,房屋经纪是一个信息属性非常强的行业,具备可以被互联网深度影响的特征。基于此,房地产在线经纪行业将是一个高速增长的完美赛道。

那么中国的二手房市场将如何启动?二手房经纪行业的市场空间到底有多大?互联网可以给这个行业带来哪些改变?哪些企业将在这一进程中收益,最终占据市场主导地位?会是、安居客、乐居这些领先者吗?潜在进入者还有机会吗?

带着这些问题,我们花费数月时间系统梳理了美国、澳大利亚、英国的经纪行业演变历史,挖掘出经纪行业兴衰更替以及产业链重塑的历史规律,并把它推演到中国。我们相信,规律不会改变,只是换一种方式,在不同的时间和空间重新演绎。同时,我们也花费了一个多月时间进行深入的产业链调研,包括互联网公司、传统中介以及尚未浮出水平的创业公司,非常高兴我们的观点得到企业家的验证,同时对这些公司也有所裨益。

从本篇开始,我们将以系列专题报告的形式将我们的研究成果呈现给投资者。本篇的主题是:“中国的二手房市场:如何崛起?”

一、二手房的崛起是必然趋势

从国际对比来看,美国、英国、法国、澳大利亚已经是二手房主导的市场,这四个国家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。尽管日本二手房只有新房的0.6倍,首都圈和近畿圈的二手房市场活跃度远远高出全国水平,分别达3倍和1.9倍。

那么,一个自然的问题便是:二手房爆发的条件和时点是什么?为何不同国家的二手房市场发育程度存在明显的差异?这里的答案在于三个方面:

第一,业主自有房屋的存量规模,它决定多少房子可以流通。这是一个前提条件,只有房屋自有率达到一定水平,业主自有的房屋存量足够大,才能为二手房的出售和出租市场提供支撑。这里,美国和英国二手房市场的鲜明对照可以提供参考。

从美国经验来看,尽管1880年之后美国的经纪行业已经萌芽,但是直到1950年才开始真正意义上蓬勃发展,于1980年之后才日渐成熟。探究事实的真相,可以发现:1950年,新房市场经历1940年代的大发展之后,房屋新开工和房屋存量逐步趋于稳定,且住房自有率超过60%,并长期维持在这一水平之上。这三个事件叠加在一起,加之美国1950年代之后的大规模郊区化和人口流动浪潮,导致美国存量房屋的流通率开始大幅上升,二手房市场逐步取代新房市场成为主导性力量,二手房交易占比长期保持在80%以上,从而直接驱动了经纪行业从小变大的快速成长过程。

作为一个对照,英国二手房市场则崛起于20世纪80年代,这里的内在原因是英国的房屋自有率一直偏低,直到1980年代之后,才上升到60%以上。深层次的研究发现,与美国相比,英国政府历史上对住房市场的干预程度极深,曾经超过50%的房屋由政府提供,英国家庭的房屋自有率上升的速度极其缓慢,也有不太可能形成一个房屋流通的二手房市场。从数据上看,1959-1964年间,英国约1/3的房屋是市政委员会所建,直到1971年,英国业主自住的房屋还不到50%。直到1983年,撒切尔领导的更加激进的保守党推选住房制度改革,把议会的房屋廉价出售给150万工人家庭,以此来确保越来越多的英国人有自己的房子。1981年,英国自有住房者增加到54%,10年之后,进一步上升为67%。自有房数量由1980年的1100万套,上升到今天的1800万套左右,这才为英国二手房市场的快速成长奠定合适的土壤。

第二,存量房屋的质量能否住房需求,如果质量较差,则很难进入市场,住房需求仍由新房满足。美国二手房市场之所以如此庞大,每年有500万套左右的交易量,在很大程度上是因为美国的房屋结构以独栋别墅为主,在大多数情况下,这些房屋能够满足人们改善住房的需求。相比较而言,日本二手房市场之所以相对迟缓,部分原因是在于日本的存量房屋质量较差,面积较小,无法满足增量需求。

第三,人口流动和住房转换的频率,这从根本上决定房屋流通率以及二手房的空间。二手房交易市场,美国房屋流通率的历史平均水平在4.5%,高峰时期曾高达6%,考虑到美国的房屋存量达1.2亿套,4.5%的流通率意味着每年成交的二手房可达540万套。二手房出租市场,美国的出租市场住房换手率高达30%,是交易市场房屋流通率的6倍。

美国的二手房交易和二手房出租市场之所以出现极高的流通率,在本质上是因为美国的人口流动性极强,住房需求转换的频率极高。1940年代之后,美国的郊区化趋势到来,郊区人口增长率曾高达50%以上,这是推动二手房市场爆发的根本动力。此外,美国家庭的住房需求转换频率也很高,据统计,2001-2011年间,只有16%的美国家庭一直处于租房状态,13%的家庭由租客变成业主,7%的家庭由业主变成租客,9%的家庭则在租客和业主之间频繁转换。如果只考虑30岁以下的年轻人的住房转换,则这个频率会更高。

二、中国的二手房市场:如何崛起?

2013年,尽管全国层面二手房与新房成交占比只有35%左右,但是一线城市和个别二线城市二手房已经超过新房。从二手房市场集中度来看,根据中原地产的测算,2013年中国二手房成交面积的16%集中在一线城市,成交金额的39%集中在一线城市。

尽管目前大部分城市二手房成交尚未处于主导,但是考虑到已经足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速,二手房市场的全面爆发是大势所趋,具体而言:

第一,存量商品房规模已经足够大。中国自1980年代中后期开始商品房开发,1998年之后商品房市场高速增长至今,目前商品房存量已超过1亿套,如果考虑目前在建施工的规模,2015年将达1.25亿套,假设2015年之后商品房开发在现有基础上减速50%,那么2020年商品房存量将达1.6亿套,这将是一个天量的存量市场,居于全球之首。

第二,城市家庭房屋自有率已经很高。考虑到中国城市常住人口中有超过2.5亿为农村流入城市的非户籍人口,且未进入商品房市场,如果把这部分扣除,重新计算中国城镇户籍家庭的住房自有率,那么2015年将超过70%,如此之高的住房自有率是二手房市场崛起的支撑条件。

第三,中国将进入人口流动和住房需求转换的浪潮。从人口流动的角度讲:(1)尽管历史上中国人口流动的规模庞大,但这些从农村流入城市的人口并未进入商品房市场,但是未来这种格局必将发生转变:随着产业结构的调整,流动人口将从制造业逐步向服务业转移,而服务业大量集中于城市人口密集之处,他们需要一个住处,或买房或租房(相反,当流动人口大量集中于制造业时,他们通常居住在工厂里)。(2)城市人口之间的流动,中国已从单纯的城市化浪潮进入郊区化、大都市圈化浪潮,中心城市和外围城市之间、一个城市内部中心城区和郊区之间的人口重新配置是必然趋势。(3)户籍制度改革将加速上述两个进程。(作者系华创证券新产业趋势部总经理)


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