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实际房价40年下降18% 德国房市为何如此另类

时间:2016/6/26 15:41:38  作者:未知  来源:网络转载  浏览:79  评论:0

实际房价40年下降18%_德国房市为何如此另类

    在全球主要发达国家中,德国住房市场的关键指标如房价收入比(100平方米住房价格/人均GDP)、房价租金比(120平方米住房价格/一年租金)、每平方米均价都要低于其他可比国家。2013年,德国房价收入比不足10倍,而同期的英国为80倍,法国为33倍,美国为32倍,日本为25倍。(图为德国法兰克福)

    德国房价平均绝对水平不及其他主要国家。按理说,房价低,购买能力会增强,但德国家庭住房自有率较低。德国2006年的住房自有率仅为42.6%,2012年末上升到44%,也就意味着德国城市中56%的家庭是通过租房市场解决居住需求的,而欧盟国家住房自有率平均水平为63%。其中,西班牙为85%,希腊为80%,意大利为75%,葡萄牙为65.2%。有意思的是,住房自有率越高的国家,在2008年金融危机中损失越是惨烈。(图为德国慕尼黑)

   从城镇化进程、经济增长及人口发展情况进行考察,根据波动特点,可将德国名义房价指数划分为五个阶段。

    第一阶段(1970—1982年),德国住房价格升幅约50%。西德逐步从1974—1975年出现的结构性大规模经济危机中走出来;其后,经历了经济快速增长、人口扩张及城镇化提升,三个核心条件形成了较高的住房需求,推高了房价指数。(图为德国汉堡)

   第二阶段(1982—1988年),房价基本维持在稳定水平,德国经济低迷,同时,由于人口扩张见顶(1978年)的滞后效应,城镇化阶段告一段落,使得德国房价丧失进一步增长的动力。

    第三阶段(1989—1995年),两德合并带动了人口的内部迁移以及大量的外来移民,德国政府加大了对民主德国的住房补贴,民主德国住房需求的释放以及统一后的经济景气助推了房价的上涨。(图为柏林墙)

   第四阶段(1996—2007年),这一时期,德国东西部整合完毕,经济快速增长,但是人口持续负增长,套户比在1以上,城镇化、移民都基本停滞,即使经济高增长,也无法拉动住房需求的快速上升。

    第五阶段(2008—2011年),欧美金融危机爆发,德国经济一枝独秀,并于2010年取得了3.6%的强劲增长,住房市场基本没有受到金融危机的打击,其稳定性吸引了大量国际投资基金的关注。这一阶段,德国住房价格整体升幅为15%。(图为德国波恩)

    1990年代是德国住房供给的另一个高峰。一是因为当时有大量外籍人员涌入德国,二是德国统一后面临东德住宅水平过低的长期欠账,三是德国政府明确给出了优惠政策。《民主德国振兴计划》承诺对东德住房存量增加加大资源投入力度,《私人住房促进法案》致力于刺激私人新建或者购置自有住房。(图为德国科隆)


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