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房屋70年产权续期,该有个结论了

时间:2016/6/26 15:47:28  作者:未知  来源:网络转载  浏览:69  评论:0

    近日,人民日报一篇名为《70年产权到期后,房子到底归谁》的文章,被广为转发,引发公众关注。这篇文章,旨在消除公众对房屋产权70年年限的疑虑,但仍不足以让人“安心”。

房屋70年产权续期,该有个结论了

  房产权70年大限是国人的“心病”,暂时只有“镇痛药”

近两年,与70年房屋产权今后动作有关的消息不少,隔一段时间就传得沸沸扬扬,但这些消息最终都被判定为谣言。可以说,房产权70年大限,始终是国人的一块“心病”。

城镇建设用地是国有性质,这就是说土地的所有权是国家的,民众只有土地的使用权。按照目前的法律规定,城市建设用地在划分为不同用途的基础上,还加了长短不一的使用期限,其中居住用地的土地使用权最久,为70年。要建房子,先要找拿地,拿地就要缴纳土地出让金,通俗说就是“地价”。近年来,房价不断飙升,特别是大城市房价涨势更为惊人,这背后的重要推手是土地价格的上涨。据财新报道,去年一篇最新研究指出,2004-2013年中国的实际建筑成本仅仅增加了8.1%,土地价格的上涨才是房价上涨的首要因素。房子本身一直在折旧贬值,房子的“价值”反映的就是土地的价值。普通人辛辛苦苦攒钱买房子,其中一大笔钱支付的土地使用费,却只有70年的土地使用权。

房屋70年产权续期,该有个结论了

相比于1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的到期需要申请续期,2007年出台的物权法第149条规定,住宅“建设用地使用权”期间届满的,自动续期。这在一定程度上给民众的这一“心病”打了一剂“镇痛药”。然而,续期的具体细节成谜。

  解决续期问题可能的方案有缺陷,不足以消除民众忧虑

按照目前的规定,续期之后还要继续支付土地出让金是一定的,只不过交多少,按什么标准交,如何交都还不清楚。

人民日报的文章里提到一个方案:“可以由房屋业主联名提出,补交土地出让金,这个价格应该低于同类的土地出让金的价格,类似于成本价和市场价的差额”。但这一做法有明显的障碍,小区的业主们都是分散的个体,有的可能不愿意交,有的可能交不起,无法达成共识。这个时候如果要按申请续期不成功,土地使用权由国家无偿收回,在情理上显然说不过去。

现实中就有这样的例子。青岛开发区阿里山小区是全国首例“幢限房”,因特殊规定,该小区建设于1989年,土地使用权20年,2009年到期。为类解决土地使用权的问题,当地国土局曾提出案,让业主按照基准地价补交土地使用出让金来续期,大约为每平米600元,但该方案并未被业主认可。2013年的报道显示,该小区的续期问题一直没能解决,但住宅使用、交易转让等也没受影响。无法可依,不能彻底解决问题,也就这么拖着不解决了。

另外一种方式是:“根据规划需要,国家收回土地和地上建筑物的,对业主进行相应补偿,用类似拆迁安置的办法解决”。然而,如果土地使用权到期了,或者即将到期,房屋使用寿命差不多也结束了,按理说拆迁补偿应该会很低,或者基本上不会有拆迁补偿,这也是说不过去的。

已经买了房的和要买房的人,一来担心到时候会需要再交一大笔钱,这相当于自己虽然买了房子,却仍然是个长期租户,自己或者儿女要住下去可能还得接着交钱;二来还担心房子有可能被“强拆”,拿不到足够的补贴。在这样的忧虑下,又怎么能有安全感。

  而且,在房屋70年产权基础上开征房产税的合法性争议不断

对开征房产税争议不断对开征房产税争议不断

征收房产税提上议程,是为了促进房地产市场健康运行。然而对此政策的争议不断,房屋70年产权的限制是争论点之一。有观点认为,民众只有房子的所有权,而没有土地的所有权,实际上只拥有“房产”的一半产权,而房产税是向房屋产权所有人征收的财产税,没有完整的产权,征收房产税就不合法。还有观点认为,当初买房子支付的“土地出让金”实际上已经是70年土地租金的提前支付,如果要征收房产税,涉嫌双重征收。因此不少人认为,可以延长或放开土地使用期限,以换取房产税的征收。当然支持征收房产税者也有反驳的理由。但可以看到,房屋70年产权是很多问题绕不过去的,民众打着自己的算盘,不把这个“心病”解开,对房产税政策合理性的质疑就一直会在。

  既然学的是我国香港的批租制,不妨来看看香港的规定

我国香港地区土地使用续期规定我国香港地区土地使用续期规定

其实现行的土地出让制度,是从我国的香港地区借鉴过来的。比如,香港地区也规定个人只能取得一定期限内的土地使用权,而不是永久的。但香港充分维护租地人长期使用土地的权利。按照香港的规定,对于将要到期的土地,可以重新续约,只要每年多缴纳3%的差饷(香港房产税的一种)即可。国泰君安的研究报告指出,香港的差饷年税率大概为房产价值的0.2%-0.3%,利率较低。可见香港地区是在保证政府土地收益的基础上,将用地人的地租负担限制在合理范围之内,双方的利益都得到了保护,而这个原则值得内地借鉴。

  70年产权的现实问题不能再回避,应该尽快给出结论

有一个立法细节很有意思。2008年,国土资源部出台的《土地管理法》(草案),明确规定住宅建设用地使用权年后自动无偿续期。这无疑给了老百姓以极大的希望,但最后出台的《土地管理法》(修订草案征求意见稿),却没有“自动无偿续期”的规定。把原本清晰的规定模糊化,是给今后的政策制定和调整留有空间。但这存在的不确定性,却会使民众忧心忡忡,时常担心权益受损。

正如经济学家周其仁提到70年产权问题所说,“在改革当中,确实要有一些顶层设计,对于土地能不能转,观念上的分歧很大,所以当时可能是一个权宜之计,这也给我们一个教训,权宜之计当时很容易通过,但是走着走着就走不动了,或者留下更大的麻烦给未来。”因此,对房屋产权问题在制度上做出合理安排,已经是无法逃避的现实问题 。

结语

    对普通人来说,房子是最重要的财产,经不起折腾,而目前的不确定性太高。70年产权如何续期不是个小事,政府不应该再含糊其词,要花力气根治民众的这一块“心病”。


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