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房产税能否替代土地出让金 专家:需平衡两者利益

时间:2016/6/26 16:00:27  作者:  来源:  浏览:106  评论:0

  开征房产税能否解土地出让金续期之困?

  连日来,因土地使用年限到期或即将到期,温州部分市民面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇,就像往平静的湖水里扔了一颗深水炸弹,在房产市场上激起千层浪并引发激烈讨论。

  对于很多人来说,穷其半生的积蓄,最大的一次投资或许就是买房子。而目前对于购房者来说,面临的最大困惑是,住宅建设用地使用权届满后是否还需交巨额出让金续费?已缴纳土地出让金的房产是否还要缴纳房产税?房产税是否可取代土地出让金?

  土地出让金该不该续交?

  公开资料显示,土地出让金,实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。首都经济贸易大学赵秀池教授认为,土地出让金是政府一次性出让一定时期的土地使用权的收入。出让时间越长,则出让金越多。目前住宅土地的批租年限为70年,政府一次性收取70年的土地出让金,因此,地价在房价中占的比重较大,大约为30%~40%左右。

  土地出让金是否该续交?北京市中唐律师事务所王佳红律师列出了两条规定。

  《城市房地产管理法》第22条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”

  《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”第41条规定:“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。”

  王佳红表示,上述法律规定,土地使用权到期的,土地使用权人需要提出申请,政府批准续期的需要重新签署合同并支付费用。但是,物权法公布后却发生了变化。

  《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”可见,物权法规定住宅的建设用地使用权届满的,是自动续期,无需提出申请,也没有提及需要再行支付费用。

  房产税能否代替土地出让金?

  王佳红表示,法律之间规定的不一致,且法律规定的也不明确,导致了没有人能正式就该问题进行权威解释和说明,所以温州土地出让金问题众说纷坛。“若是坚持住宅建设用地土地使用权到期后无偿永久使用,则可能会使土地性质沦为私人所有的嫌疑;若是坚持住宅建设用地土地使用权到期后有偿使用,则老百姓(603883,股吧)私有财产所有权的这个权利就失去了物权的稳定性和确定性。”

  房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

  王佳红建议,最好的方法是能找到平衡两者利益的方法。目前很多国家都开征了房产税,一方面可以增加所有权人保有成本的增加,一方面可以保持土地所有权人的利益,同时可以促进市场资源的优化分配,所以,房产税也是能够平衡两者利益的方法之一。

  用房产税平衡各方利益看起来很美,但操作起来是否可行?赵秀池认为,降低房价的一个办法就是对土地出让金制度进行改革,把土地批租改为年租,即征收房产税(物业税),每年向政府缴纳一定的税金。目前来看,房产税(物业税)代替土地出让金不太可能。因为整个房地产税收体系改革的顶层设计还没有完成,房产税与土地出让金的关系还需要理顺,土地财政问题也需要假以时日。

  上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平也直言“不太可能”。杜跃平说,相关土地方面的法律法规没有出台,而且物权法颁布前的土地法规没有废除。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,以房产税的方式来替代土地出让金续交,只是其中一种可能的方向。

  那么国外又是如何处理土地使用年限和房屋产权的问题?陈晟表示,新加坡99年产权也是在到期后由新加坡政府收回。那么,99年或以上产权的房子到期了该怎么办?普通处理方法:99年到期之后,业主可以凑钱申请延长产权,但是政府不一定批准。普通处理方法:政府收回土地,会以当时市场价格赔偿。

  陈晟表示,新加坡回购流程:90%业主同意,银行进行估价,双方讨价还价。开发商一般会以高于当时市场价15%~ 30%的价格回购。回购之后业主不再享有原有房屋的产权,如果仍想住在原先地方,需要重新购买。发展商回购支付的价钱有可能买到的新房,也有可能买不到,这要根据回购的价钱、地段、当时的市场行情等很多因素来看,即使买不到,居民也不需动用大量的储蓄来购房,只需补足小部分差价即可,但居住环境得到大幅改善。(来源:每日经济新闻)


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